In previsione c’è una domanda abitativa che dovrà essere soddisfatta nell’immediato, in una prospettiva di 2 o 3 anni. Questo lo stato di salute del mercato immobiliare a Milano. Dopo la battuta di arresto dovuta alla pandemia, nel Rapporto 2021 sulle trasformazioni della Città metropolitana, realizzato da Scenari Immobiliari con Risanamento, si racconta di un target alla ricerca di qualità abitativa migliore, innescata dall’emergenza sanitaria.

L’analisi ha fatto emergere che circa il 10% dei nuclei famigliari residenti sul territorio avrebbe attivato, nell’ultimo anno, una potenziale domanda aggiuntiva di abitazione di sostituzione, dovuta principalmente alle nuove necessità derivanti dagli impatti delle limitazioni imposte per il contenimento della diffusione del virus. Tenendo in considerazione che circa il 50% di questa domanda potenziale ha desistito nella ricerca per difficoltà economiche o organizzative, la restante parte definisce un bisogno pari al 2,1% dello stock immobiliare residenziale. Parliamo di circa 46mila unità sull’intero territorio della Città metropolitana (capoluogo incluso).

Scalo di Porta Romana, ex Scalo Farini, Santa Giulia, Rubattino, Bovisa, Mind-Cascina Merlata, Sei Milano a Bisceglie sono “i nuovi centri di gravità permanente” secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Milano città olimpica sarà un elemento di rottura positivo per il futuro» assicura Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari.

Se il mercato milanese, nonostante le criticità del 2020, è riuscito a esprime performance di 22mila unità abitative scambiate, quando la domanda è stata supportata soprattutto dalla pressione della richiesta di miglioramento, è plausibile attendere un rimbalzo superiore alle 26mila unità da transare per il 2021, grazie alla graduale riattivazione delle altre motivazioni di acquisto.

Le infrastrutture e gli esercizi di prossimità sono le varianti che fanno la differenza e che fanno scendere o salire i prezzi.

Cali significativi dei prezzi medi di vendita, nei quartieri quali Barona, Famagosta, Quinto Romano, Inverigo, dall’altro, si sono verificati incrementi nelle zone più dinamiche per scambi come Brianza, Maciachini, Murillo, Abbiategrasso, Bramantino e Bologna, solo per citare i più significativi. I primi sono per lo più aree con una dotazione infrastrutturale insufficiente e un tessuto urbano meno denso e ancora da riqualificare, mentre i secondi si trovano nelle vicinanze o in prossimità dei principali interventi di rigenerazione urbana e di sviluppo immobiliare.

Tra i comuni fuori Milano, maggiormente dinamici per transazioni, ci sono quelli dotati di infrastrutture di collegamento metropolitano o ferroviario con il capoluogo, come la zona Nord Milano, prima in classifica, ed in particolare Sesto San Giovanni, Cormano e Cusano Milanino. Tuttavia, alcuni comuni, pur presentando un indice di accessibilità inferiore, hanno registrato un livello di compravendite residenziali elevato, è il caso di Cinisello Balsamo. Ciò è evidente anche nella zona nord ovest, dove solo alcuni comuni presentano una buona dotazione infrastrutturale, come Pero e Novate Milanese, ma la dinamicità delle compravendite è maggiore a Bollate, Rho e Lainate. Per la zona Adda Martesana la situazione è analoga: la dotazione infrastrutturale è sicuramente di primaria importanza.

Affitti e vendite, l’attesa a fine 2021 è di un ritorno in campo positivo dei prezzi medi che dovrebbe coinvolgere con intensità decrescente le zone dal centro alla periferia.

In copertina: foto di StockSnap, da Pixabay