Fornire un quadro di riferimento per una nuova politica fiscale in grado di incentivare la ripresa del settore delle costruzioni e, al tempo stesso, portare benefici a tutta la popolazione. Questo l’obiettivo del Libro Bianco della fiscalità immobiliare, presentato a Roma nella Sala delle Colonne della LUISS (26 settembre 2018). Per l’occasione, presenti in prima linea i promotori come Ance, Assoimmobiliare, Legambiente, Cooperative Italiane e Legacoop. Diversi attori istituzionali, fra i quali Alberto Bagnai (presidente Commissione Finanze e Tesoro del Senato), hanno indicato come la ripresa del comparto edilizio sia uno degli elementi indispensabili per far ripartire il Paese.

“Questo Libro Bianco è una base per ragionare su un tema per noi molto delicato e dimostra il nostro cambio di approccio: non ci limitiamo più a chiedere delle misure fiscali e normative, ora le proponiamo. Il documento che abbiamo realizzato – ha sottolineato Gabriele Buia, presidente dell’Ance nazionale – mettendo assieme diverse anime del settore privato, evidenzia come sia per noi fondamentale un discorso di filiera su temi come la rigenerazione urbana, il riuso e il rispetto dell’ambiente. L’unico segmento che ha mantenuto valori positivi nell’immobiliare, è proprio quello dedicato alla riqualificazione dell’ambiente costruito, senza contare che ormai le necessità sono nuove, dopo anni di crisi economica e innovazione tecnologica”.

Oggi le città sono ambienti inquinati, in buona parte a causa dei sistemi di riscaldamento. Le abitazioni hanno, mediamente, un fabbisogno di 180 kwh per metro quadro, cifra di quattro volte superiore a quella registrata nelle residenze di nuova generazione. A tutto ciò si somma il fatto che il 70% degli alloggi del nostro Paese è stato realizzato prima dell’introduzione delle norme antisismiche (1974), e che negli ultimi 20 anni il legislatore è intervenuto con circa 300 provvedimenti sul gettito fiscale relativo agli immobili (40 miliardi di euro nel 2017). Come risultato, le famiglie non vedono più nella casa un investimento sicuro per il proprio futuro e la visione di città ecologiche e inclusive, costituite da abitazioni sicure ed efficienti sotto il profilo energetico, rischia di diventare sempre più un miraggio.

“La rigenerazione urbana si è basata, fino ad ora, su impostazioni fiscali di natura patrimoniale – ha raccontato il vice presidente dell’Ance, Marco Dettori, presentando il Libro Bianco –. Misure certamente utili, ma in un momento di espansione dell’economia. Da dieci anni i redditi non ci sono più e le imprese hanno visto ridurre sensibilmente il proprio potenziale. Se usata nel giusto modo, la fiscalità immobiliare può essere un’ottima leva di sviluppo. Non si deve ragionare solo sul breve periodo e il nostro settore non può essere oggetto di norme tese unicamente ad ottenere i soldi necessari a coprire altre misure. Il documento che abbiamo prodotto attraverso la collaborazione con partner importanti come Legambiente – ha ricordato Dettori –, contiene delle soluzioni tecniche in un’ottica di prospettiva”.

Le proposte. Tre gli ambiti di intervento: rigenerazione urbana, incentivi fiscali e riordino del catasto. Nello specifico, le indicazioni riguardano l’acquisto di case efficienti (detrazione Irpef del 50% fino al 2020), l’agevolazione di interventi di demolizione e ricostruzione, estensione alle zone a rischio sismico 2 e 3 della detrazione Irpef 75%-85% e aliquota IVA ridotta al 5% per interventi di adeguamento antisismico e di rimozione dell’amianto in fabbricati residenziali. E ancora, aggiornamento del catasto in base alle nuove esigenze ambientali che sia in grado di premiare gli immobili performanti ed efficienti, oltre all’estensione della cosiddetta “cedolare secca” a tutti gli immobili abitativi locati a canone concordato da imprese, cooperative e società. Non mancano anche proposte volte a favorire l’accesso al mercato. Fra queste, l’estensione a tutte le imprese che concedono abitazioni in locazione, della possibilità di optare per l’applicazione dell’IVA, e la costituzione di un’aliquota ridotta al 5% per affitti a canone concordato (o alloggi sociali).

“Sugli investimenti di rigenerazione urbana, in Italia c’è un blocco assoluto e sono almeno 20 anni che i grandi capitali istituzionali non investono in questo tipo di progetti – ha ricordato Silvia Maria Rovere, presidente di Assoimmobiliare –. Grandi aree da riqualificare richiedono una programmazione organica, ma a monte serve sicuramente eliminare disincentivi che in molti Paesi non esistono. Un esempio? Morgan Stanley al momento investe circa 50 miliardi di euro nel real estate nel mondo, dei quali un miliardo solo in Italia. Ebbene, neanche un centesimo di questa cifra è andato nel settore residenziale. Questo perché, nonostante il mercato sia maturo, la fiscalità rappresenta una criticità importante”.