«Le prospettive per il mondo del real estate sono quelle di una caduta rapida seguita da una ripresa lenta, con le transazioni fortemente colpite nel breve e sensibilmente nel lungo periodo. L’impatto sui prezzi sarà diluito e ci aspetta un periodo caratterizzato dall’attendismo sul fronte degli investimenti. Tutti i settori saranno colpiti, ma retail e alberghiero subiranno più di altri gli effetti di questa nuova e per certi versi inedita crisi economica». Così Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma, ha sintetizzato i dati raccolti dalla società per realizzare il primo osservatorio sul mercato immobiliare del 2020, presentato oggi in diretta streaming.

Una situazione aggravata, ma non scatenata, dalla diffusione del Covid-19, come ha ricordato anche il professore di economia dell’Università di Ferrara Lucio Poma, intervenuto in apertura per definire il contesto internazionale nel quale la crisi è nata e si sta sviluppando. Ma per avere un’idea delle conseguenze per l’economia reale che si vanno profilando all’orizzonte, basta un dato inerente al solo comparto residenziale. «Nello scenario più pessimistico – ha raccontato Dondi – nel solo 2020 mancheranno all’appello oltre 20 miliardi di euro in transazioni. Un dato che si traduce in meno 550 milioni di euro di commissioni agli agenti immobiliari, meno 12 milioni alle società che si occupano di valutazioni e un effetto diretto sull’indotto dell’edilizia».

Il quadro. Sulla scia di quanto accaduto in seguito al tonfo di Wall Street del 2008 e delle conseguenze pesantissime che questo ha provocato sull’economia reale negli anni a venire, il rapporto identifica il nemico numero della ripresa nell’impoverimento del reddito pro capite, effetto dell’inevitabile blocco delle attività stabilito per combattere la diffusione del Covid-19. Ruolo decisivo per mitigare gli effetti della crisi spetterà alla finanza che, si legge nel rapporto, «dovrà necessariamente svolgere una funzione di puntello e di supporto. Il riferimento è […] ad un sistematico sostegno della domanda di credito, che avrà connotati di maggiore fragilità economica». E se una volta il mattone era visto come un bene rifugio, quello del real estate è ad oggi un comparto molto più legato al contesto di riferimento e alla sua attrattività.

Il rapporto. Vista la particolarità del momento e la difficoltà nel fare previsioni, nel documento prodotto da Nomisma sono contenuti due scenari, uno soft (ottimista) e uno hard (pessimista). Resta però un dato: in entrambi i casi il differenziale negativo rispetto al trend iniziale è netto, non solo in termini di flessione delle transazioni, ma anche degli investimenti corporate. Bastano pochi dati per rendersi conto dell’impatto di questa nuova crisi. Per quanto riguarda le transazioni, nella migliore delle ipotesi si prevede un arretramento di 278mila transazioni residenziali nei prossimi tre anni (48mila nel 2020) e una diminuzione di 9,4 miliardi di euro di capitali investiti (2,6 nel 2020). Lo scenario negativo restituisce un panorama desolante: da qui al 2022 le transazioni mancate potrebbero arrivare a 587mila (118mila nel 2020) mentre la spesa corporate si potrebbe ridurre di 18,3 miliardi (5,8 nel 2020).

Outlook residenziale. Viste le premesse non stupiscono i dati raccolti nelle pagine dedicate ai diversi comparti in cui si suddivide il real estate. Per quanto riguarda le abitazioni, inoltre, risulta difficile non notare come tutti gli elementi, a partire da quello delle compravendite, indicassero l’avvio di una fase espansiva del mercato nel periodo immediatamente precedente all’arrivo del Covid-19. Il quadro positivo era testimoniato anche dal deciso aumento delle richieste di mutuo (+32%) arrivate nel primo bimestre del 2020. Una prospettiva cancellata dall’emergenza che porterà a vanificare tutti i progressi compiuti negli ultimi anni. La preferenza per la liquidità e l’esposizione del comparto a forti oscillazioni congiunturali, inoltre, favoriranno nel breve periodo le transazioni di importo più contenuto, anche per le maggiori garanzie offerte rispetto al capitale investito.

Outlook retail e corporate. Decisamente non migliore la situazione per gli immobili d’impresa. Il contraccolpo della battuta d’arresto dell’economia reale, in questo caso, sarà ancora più immediato, considerando la minore propensione delle banche ad erogare credito. Per quanto riguarda gli investimenti immobiliari corporate, invece, la previsione è più controversa alla luce del dinamismo dimostrato fino al momento dell’arrivo del Covid-19 in Italia. Nel solo 2019 nel Belpaese sono stati allocati 12,3 miliardi di euro, in buona parte da operatori stranieri. A beneficiarne sono stati soprattutto il comparto alberghiero e quello della logistica, con differenze sensibili sul territorio nazionale se si considera che solo a Milano si è concentrato il 40% di questi investimenti. Elemento, questo, che provocherà ulteriore sofferenza vista la centralità del capoluogo lombardo nel contesto epidemico.