«I riscontri vanno tutto sommato al di là delle più rosee aspettative» commenta così Luca Dondi, ad di Nomisma, i dati del primo osservatorio sul mercato immobiliare del 2021. Il settore nel complesso ha tenuto, nonostante l’incertezza, grazie anche alla congiuntura macroeconomica che ha visto l’economia mondiale riprendersi rapidamente dallo shock causato dalla pandemia. Diversi motivi di questa timida ripresa, tra i quali «delle situazioni di immutata ricchezza, confluita sul settore immobiliare. Per il retaggio di solidità che il settore del real estate continua a restituire da parte dei risparmiatori italiani» dice Dondi.

In sostanza le intenzioni di acquisto delle famiglie non sono calate, anzi, e soprattutto per la popolazione con fasce più alte di reddito. «Il risultato è sorprendente – continua l’ad – in Italia si è registrato un -7,7% di compravendite nel comparto residenziale. Un dato migliore rispetto alle previsioni generali». Un calo contenuto, di oltre 46mila unità, supportato soprattutto dal sistema bancario, che non ha ristretto l’accesso al credito da parte delle famiglie – che quindi hanno potuto beneficiare ancora di tassi molto bassi –, oltre alle varie forme di sostegno erogate dallo stato che hanno permesso, secondo l’ad del centro studi bolognese, che la difficile situazione economica colpisse in maniera attenuata i bilanci dei risparmiatori. I segnali di incertezza e instabilità ci sono, dice ancora Dondi, come per esempio un +47% nei finanziamenti scaduti e sconfinanti. Ma di nuovo, come a novembre, è evidente la “discrasia” tra la situazione dell’economia reale, che complessivamente non si può definire positiva, e quella che è la percezione dei cittadini. La stessa, se così si può dire, che caratterizza anche il settore dell’immobiliare che, dicono da Nomisma, potrà mantenersi al di sopra dei livelli di equilibrio sostenibile «solo se le aspettative di rimbalzo dell’economia troveranno conferma nelle dinamiche reali».

Hinterland. A livello di compravendite, soffrono di più i capoluoghi di provincia (-2%) – «anticipatori di tendenze» – e meno le città medie, che si attestano su uno -0,7 per cento. Quest’ultimo dato dovuto alla ricerca di abitazioni al di fuori dei grandi centri, verso hinterland, prime e seconde cinture, località minori (un trend dovuto agli effetti della pandemia) che spinge a ricercare una maggiore qualità dell’abitare e migliori condizioni economiche. «È un quadro tutto sommato di tenuta del mercato – sottolinea ancora Dondi – Ma è una situazione difficile, lo scenario cambia quasi di settimana in settimana– precisa – I numeri di compravendite nel residenziale saranno simili a quelli del 2019-2020, balleremo sotto quota 600mila per qualche anno».

Superiore alle aspettative anche la performance del settore corporate, con un -8,3% tendenziale nella seconda parte dell’anno rispetto alla prima (-25,1 per cento). Dato che però, avverte Dondi, è in qualche modo falsato dalle ampie compra-vendite di magazzini, che da sole rappresentano il 50% del mercato non residenziale al dettaglio. «C’è stato un certo dinamismo, riconducibile anche alla componente magazzini – spiega – ma c’è stata anche una propensione alla revisione delle categorie catastali, per trasformare i magazzini in unità residenziali, che alle volte hanno dato vita ad alcune brutture del mercato».

Prezzi sostanzialmente stabili, con un -2% per il residenziale, -3,2% per gli uffici e -3,3% per i negozi nelle 13 grandi città campione.

Come l’anno scorso, Milano nel complesso tiene, ma con un indice appena superiore allo 0, con Bologna e Cagliari al seguito. Scendono invece Roma e Genova, con Catania fanalino di coda. Nelle città intermedie, cresce l’indice di Trieste (+0,6), con Modena e Brescia anch’esse in positivo. Il dato peggiore invece viene da Messina, vicina a uno -0,6%, con Taranto e Perugia in flessione.