“Non si releghi in secondo piano la necessità che il Parlamento, colmando un pluriennale ritardo, si affretti a dotare il Paese di legge di principi o legge quadro in materia di governo del territorio, riformando e adeguando alle odierne esigenze nazionali una gamma di materie molto vasta”. L’appello è dell’Istituto Nazionale di Urbanistica che ha inviato alla Commissione Ambiente del Senato alcune considerazioni e osservazioni sul testo unificato, in discussione, sulla rigenerazione urbana. 

Tra le indicazioni fornite dall'INU c'è quella di prestare attenzione alla distinzione fra i contenuti del testo unificato di pertinenza dello Stato, delle Regioni e quelli che è appropriato definire a livello di Comuni. Si chiede di semplificare il sistema del finanziamento che comprende ben 13 passaggi procedurali; e di raccordare i contenuti del provvedimento con il PNRR e con l'opportunità di assumere la prospettiva della città basata sul concetto di prossimità, la città dei 15 minuti.

L'INU chiede anche alcuni chiarimenti o ripensamenti su alcune disposizioni e passaggi specifici. Tra questi l'assegnazione alle Regioni del compito di riconoscere “un incremento volumetrico rispetto all'esistente non superiore al 20% della volumetria originaria nei casi di demolizione e ricostruzione. Ciò a prescindere - si commenta - dal contesto degli edifici, dalla loro ubicazione, dalla loro densità urbanistica, dall'uso attuale e da altri aspetti urbanistici ed ambientali”. L'INU porta all’attenzione il tema della centralità del progetto urbano, chiedendo si lasci ai Consigli comunali le decisioni in merito ai luoghi e all'entità della eventuale incentivazione tramite l'aumento della capacità edificatoria. Tra le altre indicazioni anche quella della riduzione della contribuzione privata alla costruzione della città pubblica fino addirittura al 70% puntando sulla “forza attivatrice della rendita fondiaria urbana”. 

Ancora, dall’INU una nota puntuale sul fatto che “non convince l’identificazione della qualità della progettazione nei concorsi di progettazione (art. 19). Ad una indiscutibile esigenza (la qualità degli interventi di rigenerazione urbana) la soluzione proposta è la procedura (il concorso di progettazione e il concorso di idee). In verità negli ultimi anni sono state sperimentate varie forme di concorrenzialità - dicono dall’Istituto di urbanistica - nell’obiettivo di massimizzare la qualità degli interventi e contestualmente di assicurare la loro fattibilità. Si ritengono preferibili l’enunciazione dei requisiti che i progetti dovrebbero possedere e il richiamo all’obbligo della trasparenza e della concorrenzialità nell’affidamento degli incarichi pubblici, rimettendo al Comune, promotore del piano di rigenerazione, le decisioni in merito alla tipologia concorsuale”.

Nel suo documento l’INU segnala che si collegano alcuni obiettivi (come la priorità della rigenerazione urbana, il contrasto del consumo di suolo) e attività (come la conoscenza delle previsioni urbanistiche non attuate, immobili non utilizzati, aree degradate) per indicare questioni di cui i piani urbanistici che oggi vengono redatti già si fanno carico, anche per allinearsi a specifiche disposizioni di legge regionali. “Non si condivide pertanto la richiesta che i Comuni – si legge nella nota dell’Istituto di urbanistica - si facciano carico di una lunga serie di adempimenti in via parallela o comunque scollegata dalla normale attività di pianificazione del territorio già disciplinata dalle leggi regionali. Si ritiene che sarebbe più utile indirizzare l'attività dei Comuni verso l'aggiornamento dei loro piani generali, quando obsoleti, ed il loro più frequente aggiornamento”. 

Tra i numerosi rilievi non mancano alcune osservazioni di qualità in merito a singoli punti del disegno di legge. Tra questi: la programmazione di risorse finanziarie statali per la rigenerazione urbana su un periodo lungo (500 milioni l'anno per 20 anni); il raccordo tra la pianificazione della città e la fiscalità immobiliare statale e locale; l'integrazione della strategia di rigenerazione urbana con quella del contrasto del consumo di suolo e la sua proiezione verso la transizione energetica.

In particolare, nella nota dell’INU si condivide “la proiezione verso la transizione energetica impressa alla rigenerazione urbana”. Di conseguenza si concorda con la possibilità che una vasta gamma di opere (schermature solari, pannelli fotovoltaici, isolamento termico o acustico, strutture per captare l’energia solare, terrazzi, ecc., oltre a quelle per il consolidamento antisismico degli edifici) sia realizzabile in deroga ai regolamenti comunali allo scopo di favorire il retrofit energetico, con la fissazione di limiti e di obiettivi (fino al 10% della cubatura dell’edificio; purché gli edifici raggiungano la classe B o riducano del 50% i consumi energetici). Si promuove anche l’intenzione di incentivare la demolizione dei manufatti situati ad di fuori dei centri abitati non occupati da lungo tempo, si auspica tuttavia che “la portata dell’iniziativa possa essere ampliata, mediante la sua estensione dalla demolizione degli edifici abbandonati ed incongrui alla rimozione di qualsiasi manufatto costituente detrattore ambientale, eliminando anche il vincolo della riconversione agricola del terreno. “L’iniziativa proposta fa infatti intravvedere la prospettiva di un impegno finanziario e fiscale dello Stato nel recupero dei valori fruitivi dei paesaggi italiani, con la possibilità di stabile sinergie operative con alcune legislazioni regionali e iniziative sperimentali del terzo settore”.

Quello dell’INU è un appello anche per ribadire che «nel Paese - come commenta Stefano Stanghellini, che ha coordinato la community Inu che ha redatto il documento - la compresenza di piani discendenti dalla legge fondamentale del 1942, da tempo obsoleti, e di piani di nuova concezione ispirati da leggi regionali riformatrici, nonché di norme nazionali che, definite un tempo per soddisfare esigenze diverse dalle attuali, persistono prevalendo su quelle regionali, rende disomogeneo e disordinato lo stato della pianificazione. Di conseguenza per ora è purtroppo impossibile definire a priori in ambito nazionale, in modo generalizzato, forme e modi di integrazione dei dispositivi di rigenerazione urbana con gli strumenti della pianificazione urbanistica».

Urge una legge nazionale di principi in attuazione dell’art. 117 Titolo V della Costituzione. “Una legge - spiegano dall’Inu - che fissi, per l’intero territorio nazionale, i requisiti che i piani dei Comuni, singoli o associati, devono possedere per assicurare un omogeneo regime immobiliare alle aree edificabili ed ai complessi edilizi divenuti obsoleti, una dotazione di attrezzature e servizi adeguata ed anche equilibrata nei territori, la tutela del patrimonio storico-architettonico, paesaggistico ed ambientale, una efficace e trasparente partecipazione dei soggetti privati alle iniziative pubbliche. Se il nuovo sistema di pianificazione generale dei Comuni possedesse basi omogenee e fosse improntato alla rigenerazione urbana, sarebbe agevole raccordarvi le misure stabilite dal legislatore per sostenerla. Ma così non è”.

Dalla rigenerazione urbana al real estate. E tra le questioni aperte “la gestione di spesso rilevanti proprietà immobiliari, anche diffuse nel singolo Comune, da parte di soggetti detentori di NPL-Not Performing Loans (in Italia ci sono 246 miliardi di euro di sofferenze bancarie a cui si sommano 79 miliardi di euro di Unlikely to pay. In dettaglio – dicono dall’Inu - 141 miliardi di euro lordi sono ancora oggi iscritti nei bilanci delle banche e 198 i miliardi di euro ceduti, dal 2015 a fine 2019, a fondi, veicoli Gacs banche specializzate e investitori; la gran parte di tali NPL sono garantiti da immobili che molto spesso restano inutilizzati sul mercato). Il riuso, anche a fini sociali, degli immobili costituenti garanzia di tali NPL andrebbe considerato ed agevolato”.

E la creatività? Un altro contenuto dei piani di rigenerazione, non contemplato dal DdL, riguarda l’inserimento di opere d’arte nei contesti urbani da riqualificare. Numerose sono infatti le esperienze che documentano come le installazioni artistiche possano diventare dei veri e propri driver di rigenerazione. 

In copertina: Napoli, foto di tomek999 da Pixabay