Cambiamenti climatici, demografici e comportamentali. Uniti all’innovazione tecnologica e alla rapidità legata all’era internet. Il mondo immobiliare si interroga su questi temi per orientare le proprie attività in un mercato in evoluzione costante. Si parte dalla domanda, in occasione della 26esima edizione del Forum di Scenari Immobiliari di Santa Margherita Ligure, per capire il “cambiamento” in atto, per decidere cosa si può fare meglio e cosa va stravolto. “Serve una radicale riforma della fiscalità immobiliare – dichiara Rossana Zaccaria, Legacoop Abitanti – si contano centinaia di interventi legislativi, penso all’Ecobonus e al Sismabonus, ma evidentemente finora non si è andati nella direzione giusta”. “Impiantisti e serramentisti sono tra i primi beneficiari del cambiamento, sono loro a guidarlo - commenta Roberto Busso, Gabetti Property Solutions – gli architetti, con le loro idee, anche quelli migliori, sono gli ultimi della lista”. Quando si parla di rigenerazione urbana, “tutti parlano di prodotti ibridi, con mix funzionali – aggiunge Manfredi Catella, Coima – ma questo mal si concilia con le esigenze specifiche degli investitori che non cercano prodotti multi-destinazione”. “India e Cina rappresentano 1/3 della popolazione mondiale – racconta l’architetto indiana Anupama Kundoo – non ci possiamo permettere modelli di sviluppo energivori. Dobbiamo vivere con meno risorse, ridurre il consumo dei materiali attraverso una loro rielaborazione e ingegnerizzazione, aumentando la forza lavoro, tornando dalle macchine all’uomo, con iniziative di inclusione e partecipazione”.

L’architetto indiana, già protagonista di alcune Biennali di Venezia, ha scardinato le regole e l’approccio dei developer più tradizionali proponendo una suggestione, da calare nel contesto specifico, che fa tesoro delle risorse locali, delle competenze disponibili e che investe sul progetto e sull'uomo. “Servono smart people, non solo smart building” ha commentato Kundoo.

Creatività e visione, e poi gestione con tempi e costi certi. Senza trascuare il valore del contesto di riferimento. Questi gli spunti che hanno accumunato numerose riflessioni. Al Forum di Scenari Immobiliari nel 2018 si è parlato anche di senior housing e smart living, di coworking e turismo, anche con i contributi specifici di Cassa Depositi e Prestiti che sui vari fronti in questi anni ha messo in campo team e progetti dedicati. Si è acceso un faro su Roma e su Genova, città che per varie ragioni arrancano e che oggi si trovano al centro del dibattito.

Genova in particolare, un mese dopo la tragedia del Ponte Morandi, è nel mirino di progetti strategici e puntuali. Guardando al futuro, l'operazione più significativa nel contesto regionale è il GREAT (Genoa Research & Advanced Technology) Campus, il parco scientifico tecnologico sviluppato da Genova High Tech spa, che riprende quota a dieci anni dalla prima idea, un'area di 400mila mq sulla collina degli Erzelli per la quale è appena stato firmato l'accordo con l'Università per la costruzione di una prima àncora, la nuova sede di Ingegneria. Su Genova è al lavoro anche il Gruppo Cdp con progetti per diverse destinazioni d'uso, dal residenziale al direzionale, investendo proprio su "progetti ibridi" e flessibili.

Nell’ambito del 26esimo Forum si è fatto il punto sul mercato immobiliare europeo che continua il suo momento positivo nel 2018, ma tra le criticità si enfatizza la lentezza e la sofferenza legata alla carenza di prodotto nuovo e di qualità. Ed è anche una questione di cultura e comunicazione, come si legge nel rapporto presentato con Johnson Controls “Il costruito per gli uomini del domani”. In questo osservatorio, redatto per il secondo anno con Scenari Immobiliari, la sostenibilità è un requisito irrinunciabile per i nuovi sviluppi immobiliari e per le riqualificazioni che hanno incoraggiato le innovazioni sia in termini di progettazione che di modalità di fruizione degli ambienti. Le norme sul risparmio energetico degli edifici e una domanda sempre più sensibile ai costi di un edificio poco efficiente hanno spinto il cambiamento nel mercato dell’edilizia, ma la strada è lunga. “In generale il terziario apprezza il valore aggiunto dell’efficienza energetica più che il residenziale, anche se per chi compra una casa – spiega Francesca Zirnstein, Scenari Immobiliari – il concetto di qualità spesso rimanda proprio alle prestazioni”.

Se si considera lo stock del patrimonio italiano, e si tolgono gli immobili realizzati ante-guerra e la quota non sottoposta ad Ape, si contano 20 milioni di unità. E con un costo medio per la riqualificazione, Scenari Immobiliari stima un investimento potenziale di 80 miliardi, 65 per il residenziale e 15 per il terziario. "Lavoro per i prossimi 20 anni - concludono da Scenari Immobiliari - per tutti". Opportunità concrete per creare prodotti e servizi di qualità.