Uno shock improvviso seguito dalla necessità di avviare una ripresa figlia di un nuovo modo di vivere il costruito, in tre parole: après le dèluge (dopo il diluvio). Con questa citazione dell’omonima poesia dell’autore francese Arthur Rimbaud, si è aperta la conferenza stampa di presentazione della 28esima edizione del Forum di Scenari, momento di confronto sul real estate a cadenza annuale organizzato dall’istituto Scenari Immobiliari. L’11 e il 12 settembre, nella cornice della consueta location di Santa Margherita Ligure, saranno due giornate scandite da 11 panel che vedranno l’intervento di 35 relatori di rilevo del comparto. Previste anche sei presentazioni e l’assegnazione di tre premi che andranno a selezionare altrettanti soggetti impegnati a vario titolo nella gestione e compravendita di immobili.

Il quadro. L’occasione ha visto Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, dare alcune anticipazioni rispetto alle analisi sul primo semestre del 2020, periodo anomalo e che ha visto una contrazione della domanda in tutta la penisola. In generale «è calata la propensione all’acquisto perché molte famiglie sono preoccupate dall’evoluzione dell’economia e del mercato del lavoro. Fra le tante variabili ancora da inquadrare c’è una certezza: la crisi portata dal Covid19 ha cambiato la domanda che è oggi più matura e sa quello che vuole. Un esempio? A fronte di una casa con spazio esterno e metratura più ampia – ha raccontato Breglia – si è disposti a spostarsi in una zona periferica. Un dato che può aiutare in questo senso viene da Milano. Nel capoluogo lombardo lo scorso anno la preferenza per un monolocale attrezzato era al 25%, oggi al 10%. In definitiva, riassumendo lo studio dei dati di questo primo semestre, potremmo farlo dicendo che è andata male ma poteva andare peggio».

L’analisi. Dallo studio dei numeri relativi al primo semestre si evince un dato che, sempre Breglia, ha riassunto con un «è andata male, ma poteva andare peggio». Rispetto ad un anno fa gli scambi nei primi sei mesi sono calati del 29,2%, per un totale di 230mila transazioni, di poco inferiore alle 240mila fatte registrare nel primo semestre del 2016 ma di molto inferiori alle 325mila del 2019. Approfondendo il dato nazionale, sono diverse le differenze legate in special modo al contesto. Molto meglio rispetto alla media sia Milano, dive si rileva un -16,1%, che Roma, dove la variazione delle compravendite si attesta al -13,5%, sintomo dell’avvicinarsi ad un ritmo simile a quello pre-Covid19 in particolare per quanto riguarda il nuovo costruito. Altra tendenza riscontrata riguarda la crescita di domanda per immobili in locazione, con una netta preferenza verso case con spazi aperti (terrazze o giardini). Gli affitti rimangono sostanzialmente stabili e alla diminuzione del mercato “short rent”, dovuto in particolare al crollo del turismo, si segnala l’aumento dell’offerta di appartamenti per periodo medio-lunghi. Quotazioni in leggero calo sul fronte dei prezzi medi per il residenziale (-0,4%), uffici (-0,8%) e retail (-1%).

I player. Da questo quadro non certo positivo, i developer, gli investitori e i fondi immobiliari «hanno imparato che si deve passare dalla capacità di pianificare attraverso la previsione, a quella di essere pronti ad affrontare l’imprevisto» ha sottolineato Alessandro Balducci del Politecnico di Milano. Tutto questo «senza dimenticare che, a prescindere dalle visioni più catastrofiche di inizio pandemia, ci sarà sempre bisogno di uffici, retail e strutture residenziali» ha ricordato l’AD di Fabrica Immobiliare, Giovanni Maria Benucci. Ma dove sono le opportunità in questo momento? «In Italia non dobbiamo guardare tanto ai grattacieli e alle torri di vetro – ha sottolineato Mario Abbadessa, senior managing director e responsabile del mercato italiano per Hines – ma ai nostri centri storici. Abbiamo edifici unici che vanno adeguati sotto il profilo dell’efficienza energetica e funzionale, anche facendo sistema con la comunità e le istituzioni». Un obiettivo, quello della sostenibilità del costruito, che si può raggiungere soprattutto grazie alle «nuove tecnologie in grado di trasformare gli immobili in smart building» ha evidenziato Davide Grimaldi, Re & consulting sales manager di Johnson Controls. «L’innovazione è certamente un costo, ma è fondamentale e indispensabile per gestire tutto il ciclo di vita di un edificio sia per chi lo abita che per chi lo deve condurre».