Sono tre gli attori principali del nuovo Headquarter Tiburtina: il futuro utilizzatore che sarà il gruppo Bnl, Bnp Paribas Real Estate nel ruolo di developer e Rfi che ha venduto l’area. A ciascuno di questi tre operatori sono legate alcune fasi del progetto con specifiche attività: gli accordi preliminari con l’affittuario, la pianificazione finanziaria e lo sviluppo del progetto preliminare; la definizione degli accordi definitivi tra Bnp Paribas Real Estate e Bnl, la definizione del progetto definitivo, l’ottenimento dei nulla osta urbanistici ed edilizi per la realizzazione dell’edificio, la definizione del progetto esecutivo e l’affidamento dell’esecuzione dell’opera;  l’acquisto dell’area. Giovanni Visconti, development manager di Bnp Paribas Real Estate sta seguendo il progetto in costruzione a Roma e descrive la sua attività richiamando la metafora sportiva del triathlon “con riferimento alla formula dell’Ironman, perché questa specialità necessita di pianificazione, gestione delle risorse e costanza di performance il tutto con una chiara consapevolezza delle energie a disposizione e delle tempistiche per il loro sfruttamento. Il project manager di una operazione come questa - racconta Visconti - è un triatleta chiamato a gestire le specifiche complessità legate alle fasi di sviluppo del progetto con l’obiettivo di ultimare il lavoro nei tempi e nei costi stabiliti”.

A Roma Bnp Paribas Real Estate ha un grande cantiere nell’area di Tiburtina ma nella capitale ha un più importante piano di attività. Di che tipo di iniziative si tratta?
L'utilizzatore dell’Headquarter Tiburtina concentrerà nel nuovo edificio circa 3.600 postazioni di lavoro liberando varie sedi nel centro di Roma sulle quale Bnp Paribas Real Estate ha avviato un ampio processo di riqualificazione. Tra i più avanzati c’è il progetto Domus Aventino, una operazione residenziale nella prestigiosa zona dell’Aventino dove sono iniziati i lavori per la realizzazione di 180 appartamenti e dove stiamo registrando un confortante andamento delle vendite con 38 unità oggetto di preliminare di acquisto e 10 proposte in fine chiusura.

Non solo, nella capitale Bnp è coinvolta anche per la gestione del Fondo Immobiliare della Provincia con circa 89mila mq di superficie e per quello della Cassa dei Ragionieri per circa 22mila mq. Siamo già lavoro in via Sicilia per la riqualificazione residenziale di un immobile per il quale è in fase di istruttoria l'istanza di permesso di costruire. L'intervento che prevede la realizzazione di 56 appartamenti prevede anche la riqualificazione e la cessione alla città dello storico Teatro delle Arti a due passi da via Veneto. Il teatro costruito nel 1937 tra le villette e gli alberghi di via Ludovisi è stato abbandonato per una ventina d'anni; con il nostro intervento speriamo di poter offrire un buon esempio di come il ruolo del developer possa favorire episodi virtuosi di rigenerazione urbana con ricadute dirette sugli utilizzatori della città.

Visconti è in Bnp Paribas RE dal 2009. Quali le precedenti esperienze prima dell'incarico come development manager per l'edificio di Tiburtina?
Ho seguito lo sviluppo del cosiddetto Parallelo, un immobile direzionale di 14.700 mq di superficie lorda, disegnato dall'architetto Mario Cucinella, oggi sede di Bnp Paribas Real Estate a Milano (a due passi dalla nuova sede dello Iulm di Milano progettata da 5+1AA, ndr) e l'Albergo Grand Hotel Courmayeur Mont Blanc, un nuovo hotel 5 stelle con 72 camere che sarà inaugurato a Natale 2014.

Del primo progetto ho il ricordo di un'esperienza gratificante dall'acquisto dell'area fino alla consegna del prodotto certamente all'avanguardia sia dal punto di vista architettonico che teorico. L'edificio Mario Cucinella Architects è tra i primi in classe A Cened, si sviluppa orizzontalmente su due corpi di fabbrica convergenti ed è appoggiato in sei punti a 12 metri di altezza in modo da liberare la quasi totalità della superficie fondiaria dove è stata realizzata una piazza privata di circa 4mila mq.

A Courmayerur il lavoro è stato interessante a partire dal procedimento di valorizzazione urbanistica studiato e realizzato ad hoc tramite lo strumento dell'Accordo di Programma, che ha consentito di trasformare un'area inedificabile in una costruzione nuova, nel pieno rispetto dei vincoli paesaggistici e ambientali. Quel procedimento che ha coinvolto in quasi due anni di lavoro Bnp, il Comune di Courmayeur e la Regione Valle d'Aosta e che rappresentava un'assoluta novità, oggi è la procedura preferita dalla Regione e per la realizzazione di nuove strutture ricettive.

Dopo il Parallelo di Cucinella a Milano e l'hotel di Cournamyeur, Visconti è a Roma per seguire la costruzione del progetto 5+1AA. Quali sono le tappe fondamentali del cronoprogramma e cosa si sta facendo ora in cantiere?
In questi giorni abbiamo ultimato i solai del piano terra centrando con puntualità la prima mile stone di progetto. Passeremo ora alle carpenterie metalliche la cui ultimazione è prevista per giugno 2015, seguite con le necessarie sovrapposizioni dal montaggio delle facciate il cui completamento è previsto per ottobre, e degli impianti per i quali la data cardine sarà il mese di dicembre. Il tutto per consegnare l'edificio nel secondo trimestre 2016.

Nei mesi scorsi sono stati chiusi tutti gli accordi con Bnl, si è lavorato per l'ottenimento del permesso di costruire, per la formalizzazione degli incarichi con tutti i soggetti coinvolti nella realizzazione del manufatto. Ora il progetto è nel pieno della fase esecutiva. Abbiamo ultimato le attività di indagine archeologica e ormai sono completate le opere civili delle superfici interrate destinate a parcheggio.

In fase esecutiva si affina il progetto in base alle esigenze di cantiere o alle richieste del tenant, qualche novità rispetto al progetto iniziale?
Stiamo ragionando sui servizi aziendali, dal ristorante alla palestra, all'asilo nido, il tutto per rendere l'immobile coerente con le esigenze e gli standard del gruppo. Stiamo dedicando impegno ed energie per ottimizzare i flussi in entrata e uscita, considerando che si tratta di un edificio per migliaia di persone che ogni giorno dovranno entrare e uscire, produrranno rifiuti e avranno bisogno di materiale per lavorare. Altro tema di particolare attenzione è quello legato alla sicurezza di un edificio bancario.

Bnp Paribas Real Estate è il primo privato che ha comprato una quota dell'area di Ferrovie messa in vendita a Roma Tiburtina, quali i motivi di questa scelta localizzativa?
Dovevamo contemperare le esigenze logistiche del locatore con la sua necessità di razionalizzare l'assetto immobiliare. Bnp Paribas Real Estate ha svolto una clusterizzazione di tutto il territorio del comune di Roma Capitale individuando macro-aree definite in funzione dei rispettivi valori immobiliari, della presenza di infrastrutture e delle potenzialità di sviluppo urbano. La presenza dei collegamento Av ha giocato sicuramente un ruolo determinante nell'individuazione dell'area dei comparti C4 e C5 del Piano di Assetto della stazione Tiburtina.

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